共有持分を他の共有者に知られず秘密に売却したい！売却方法とトラブルを避ける方法について

色々な事情で誰にも知られずに共有持分を売却したいと考えている方が少なからずいます。

理由は様々ですが、共有持分を取得していることにより資産のはずの共有不動産が負債に代わってしまう場合があります。こういうことを公にすると周りの視線も気になるため、可能な限り誰にも知られないように売却したいと思う方もいらっしゃいます。

共有持分を他に知られず売却する方法や注意点などを説明いたします。

1.共有持分は親族や他の共有者に知られずに売却可能なのか？

1）共有持分売却を秘密にすることは可能

2）共有持分を知られずに売却する方法

－不動産投資家に売却

－買取り業者に売却

2.共有持分を内緒で売却するとどうなる？起こりうるトラブルについて

1）避けたいトラブル

－共有持分の売却が知られると他の共有者に不満を抱かれることで関係が悪化する

－共有持分は売却価格が下がりやすい

－買主が「共有物分割請求」を起こす可能性がある

3.事前に知っておきたい注意点

1）売却相場が安くなることを想定しておく

2）買い取ってもらえる業者の選び方

－共有持分の買取りの経験と実績が豊富な業者を選ぶ

－弁護士との連携がある業者を選ぶ

1.共有持分は親族や他の共有者に知られずに売却可能なのか？

1）共有持分売却を秘密にすることは可能

誰にも知られずに共有持分の売却を考えている人は以下のような理由が考えられます。

相続したために、資金繰りが厳しくなってしまっている場合です。

例えばすでに持ち家を持っているのですが、相続によって土地を半分もらい、そこに固定資産税がかかるため金銭的な負担が大きくなってしまうということです。

すでに所有していた住宅に住宅ローンを設定している場合には、住宅ローンの支払い以外にも共有持分に関する固定資産税の支払いも上乗せされます。

そうすると、資産のはずの土地が負債に変わってしまうこともあり得ます。

価値が高い不動産の場合には固定資産税が高額になることも十分にあり得ます。

その他としては、不動産を第三者に貸した場合です。

アパートなどの不動産を共有持分として所有していた時、その不動産を第三者に貸し出したまではよいものの、空室が多く赤字になってしまっているようなこともあります。

このようなとき、そのままの状態を維持すれば赤字が積み重なるだけになるため、これを売却したいと希望する人もいるでしょう。

しかも、公にすると周りの視線も気になるため可能な限りだれにも知られないように売却したい場合などが考えられます。

このように事情は異なりますが、他の共有者に知られずに共有持分を売却したいと考えられている方は、共有不動産は自己の持分のみであれば共有者に内緒で売却することが可能だということです。

不動産業者に共有持分売却をすることで、秘密に売却をすることは可能になります。

参考として不動産会社を利用する場合は仲介と売却の2種類があります。

仲介とは直接、不動産会社に売却をする訳ではなく不動産会社を通して売り主を探してもらうやり方です。

不動産会社はその物件を広く宣伝することが容易です。

不動産会社に仲介をしてもらえば、多くの人に宣伝をすることができるため買い手も見つけやすくなるのですが、この方法は宣伝をするために近所の人に知られてしまう可能性があります。

これに対して売却の場合は、不動産会社に直接物件を売ることになります。

不動産会社に物件を売るならばわざわざ買い手を探す必要はありません。

そうすると広く買い手を見つけるために宣伝をする必要がないため、これを人に知られずに行うことが可能になります。

2）共有持分を知られずに売却する方法

 －不動産投資家に売却

共有持分を知られずに売却する方法のひとつとしては、不動産投資家への売却が考えられます。

不動産投資家は共有不動産を購入するメリットがあるので共有持分の売却相手となります。

不動産投資家は共有不動産を購入した後、持分割合に応じた家賃収入を得たり他の共有者と売買交渉をしたりして利益を得たりします。

また他の共有者との売買交渉後には転売して利益を得るということも考えられます。

一般的に共有不動産の持分のみを売却するとなると、居住目的で購入してくれるケースはほとんどありません。

それは共有者との権利が複雑に絡むため、自由に使用することができないからです。

売却相手としては魅力的な不動産投資家ですが、探すとなると自分で不動産投資をしている人を見つけなくてはいけません。そうなるとなかなか難しくハードルが高くなります。

－買取り業者に売却

共有持分を知られずに売却する他の方法は、買取り業者に売却する方法です。

買取りなら宣伝や広告を行わないので、周りに知られる可能性はほとんどないと言えます。

買取りは不動産会社に直接物件を買取ってもらうので、宣伝や広告を行いませんのでとてもスピーディーと言えます。

買取り業者への売却は共有不動産の売却価格相場を教えてもらえるメリットもあります。

共有者が何人いるかなど物件ごとに一概には言えない売却価格相場ですが、さまざまなケースを経験してきている買取り業者なら、売却価格相場などを教えてもらうことができます。

2.共有持分を内緒で売却するとどうなる？起こりうるトラブル

1）避けたいトラブル

－共有持分の売却が知られると他の共有者に不満を抱かれることで関係が悪化する

先ほども説明しましたが、共有持分を手にした理由は相続だというケースが多くあります。

相続のケースでは他の共有者が親戚ということになり、内緒での売却を進めると兄弟や親戚なのに何も知らせてくれなかった、売却前に相談して欲しかったなど、不満を抱かれることで関係が悪化することが考えられます。

こういった人間関係のトラブルが起きることを想定しましょう。

－共有持分は売却価格が下がりやすい

不動産を共有していると自由に売却・活用もできません。

また、見ず知らずの第三者と共有関係になってしまうなどのリスクがあるため、需要が少なく資産価値も低くなりがちです。

一般的に市場価格8,000万円の共有不動産で持分1/4を持っているとしても、持分を2,000万円で売却できるとは限りません。

また、投資家や一般的な買取り業者に売却するときは、持分価格を大幅に値下げしなければならないこともあります。

－買主が「共有物分割請求」を起こす可能性がある

共有不動産の持分を売却すると、買主が持分をどのように扱うかは自由です。

買主から他の共有者に売買交渉を持ちかけたものの決裂してしまうということもあるかもしれません。

そうなると買主が「共有物分割請求訴訟」を起こす可能性もあります。

共有者は、共有状態の解消を求める権利を全員が等しく持っているためです。

共有物分割請求訴訟とは、一言でいえば共有状態の解消を請求する訴訟です。

共有物の取り扱いにおける話し合いが共有者とまとまらないときに、裁判所に分割（共有状態の解消）を請求できる制度です。

突然訴訟を起こされたとなると、訴訟を起こされた側は驚きを隠すことができないでしょう。

共有持分の売却を知らないままにいきなり訴訟の話が出てくれば、共有者の気持ちも悪くなり、何の相談も無く共有不動産の持分を売却した相手に対して、怒りを向けることもあります。

このようなリスクを避けるためには、事前に持分の売却を共有者に伝えた方がよいこともあります。

売却を反対されそうなどの理由で共有者に相談するのが難しいのなら、専門家に相談してみましょう。

3.事前に知っておきたい注意点

 1）売却相場が安くなることを想定しておく

共有不動産の持分が相場より高く売却されることはほとんどのケースでないと言えます。

普通であれば3,000万円で買い取られる物件を3人が1/3ずつ所有しているケースがあったとします。

1人が自己の持分のみを売却する場合、単純に考えると1/3の1,000万円で売却できるように思われます。

しかし、共有不動産の売却価格は単純に1/3にした価格とはならないのです。

不動産の立地や状態、共有者の人数などから価格が決められるので本来の価値から安くなることが一般的と言えます。

また共有物件は使用や処分に共有者との協議が必要なため、通常の不動産と比べて購入希望者は少なくなるので需要が低ければ相場も下がり、本来の価値から大幅に下がることもあります。

2）買い取ってもらえる業者の選び方

－共有持分の買取りの経験と実績が豊富な業者を選ぶ

共有持分の売却は通常の不動産に比べると価格が大幅に下がることを想定しなければいけません。

でも、少しでも高く売れることを望むと思います。

そう考えた場合、業者の選び方は経験と実績が豊富な業者に相談することをおすすめします。

経験と実績の豊富さは取引がスムーズに進むだけでなく、査定額にも影響を及ぼします。

経験と実績が豊富な業者はノウハウがしっかりあるため、共有持分の買取りを積極的に行っていると考えられ、また安い価格ではなく適正な価格を提示してもらえます。

一方、そうでない業者は買取り後に持て余してしまう可能性があるなどの理由から、適正な買取り価格を提示できないことも考えられます。

できるだけ共有持分の買取りの経験と実績が豊富であることはもちろん、具体的な説明を丁寧にしていただける業者を選ぶことがおすすめします。

－弁護士との連携がある業者を選ぶ

共有持分の売却は、トラブルがあることも想定しなければいけません。

共有者とトラブルが起こった場合、当事者間での解決が難しいケースも多くあります。

共有持分は、不動産を法的に共有しているということですので複雑な権利関係が原因となるトラブルを解決するには、弁護士など専門家の力が必要になることもあります。

専門家との連携がある業者を選べば、共有持分の売却に関わる手続きからトラブル解消までを一手に任せることができるので、余分な労力をカットできます。

共有不動産の売却は何度も経験することではないので、経験の少なさをカバーして満足のいく売却をするにはやはり、専門家の力を借りることが近道になります。

説明しましたように共有持分を他者に知られずに売ることは可能ですが、買主を広く募ることはできないため、買取り業者へ依頼するケースが多くなります。

納得ができる業者を探す一番の近道は、共有持分の買取り経験と実績が豊富な業者を見つけることです。

そして、弁護士などの専門家との連携がある業者であればより安心して売却を進めることができるはずです。