マンションの共有持分を売却してトラブルを解消したい

マンションの一部を相続した時など共有名義のマンションを持っている場合、処分・売却はどのようにすればいいのか。

曖昧な知識のまま売却を進めてしまうと、ほかの共有名義人やマンションを購入した人とあとからトラブルになる可能性もあります。

では、マンションの共有持分を売却する方法と注意点について説明します。

1）マンションの共有持分とは、売却は可能なのか？
2）マンションの共有持分を確認する方法
3）マンションの共有持分割合はどのように決まるのか？
－取得時に支払った資金の割合で決まる
－相続の場合は遺言書や遺産分割協議で決まる
4）自己持分の割合が大きいほどマンションを運用しやすい

2.マンションの共有持分を売却する方法

1)自分の持分のみを売却する
2)マンション一戸全体を売却する
3)単独名義に変更して売却する

3.マンションを共有持分だけを売却する場合のデメリット

1）持分 のみの売却は価格が割安になる
2）一般の第3者への個人には売却しづらい
3）購入者と共有名義人の間でトラブルが生じる可能性がある

4.マンションの共有持分を高く売るコツ

1）共有持分の割合を高くする
2）専門業者に相談する

1.マンションの共有持分だけを売却することはできるのか？

1）マンションの共有持分とは、売却は可能なのか？

1つの物の所有権を複数の人が持っていることを共有といい、各共有者が持つ所有権の割合を持分といいます。

マンションの共有持分とは、複数人で共有しているマンションにおける共有者それぞれの権利の割合のことをいいます。

共有名義でマンションを持っている場合、共有持分だけを売却できるのか不安があると思います。

共有名義の不動産ですと共有者全員の同意がないと全体を売却することはできません。

しかし複数人で共有しているマンションの場合でも、自分の持分のみを売却することはできます。（民法206条）

自分の持分のみを売るという場合、ほかの共有者の同意は必要なく、残った共有者は各自の持分をそのまま所有し続けることが可能です。

2）マンションの共有持分を確認する方法

マンションの持分がどのようになっているか確認をするには法務局で登記事項証明書(全部事項証明書)を取得して確認します。

登記事項証明書には権利者の名前や持分が記されています。

その他マンションを所有している証明である権利証・登記識別情報にも記載されています。

毎年所有者あてに届く固定資産税評価証明書でも確認ができます。

登記事項証明書や権利証・登記識別情報で持分はわかりますが、書かれているのは2分の1を所有といった割合のみです。

明確な線引きは書かれていないので注意しましょう。

3）マンションの共有持分割合はどのように決まるのか？

－取得時に負担した資金の割合で決まる

マンションの持分は主に取得時に支払い負担した資金の割合で決まります。

マンションの共有持分割合は、マンションを購入するために出資した金額の割合に合わせるのが一般的です。

出資金額には、住宅ローンも含まれます。

例をあげると、夫妻で5,000万円ずつ出し合って1億円のマンションを買うと、それぞれの共有持分割合は50%（2分の1）となります。

－相続の場合は遺言書や遺産分割協議で決まる

相続によるマンションの共有持分割合は相続割合に合わせます。

相続割合の決め方は
①＜法定相続分に準ずる＞、②＜遺言書の内容に従う＞、③＜遺産分割協議で決める＞の3つに分かれます。

基本は民法で定められた相続割合の目安の法定相続分に基づいて共有持分割合を決めます。

被相続人が遺言書を残している場合はその内容に従うことになります。

その他に法定相続分や遺言書と違う割合で設定したい場合は、遺産分割協議で決めることになります。

遺産分割協議で相続割合を決めるには相続人全員の合意を得なければならないので意見が一致しなければ時間がかかってしまいます。

後々のトラブルを避けるために遺産分割協議の内容を記録した「遺産分割協議書」を必ず残しておくとトラブルを回避できることになります。

4）自己持分の割合が大きいほどマンションを運用しやすい

共有名義は単独名義と比べて一人で判断・実行できる行為は制限されています。

共有不動産に対しての行為は①保存行為（修繕など）、②管理行為（賃貸借契約締結など）、③変更行為（売却・建替えなど）に分類され、それぞれに同意を得るべき共有持分割合の条件が設定されています。

共有持分の自己割合が大きいほど、できる行為の範囲が広がります。

全ての共有持分があれば単独名義の不動産と同義になるので売却や建替えなど不動産に重大な変更を及ぼす行為も単独で行うことが可能です。

自分の共有持分割合が100％でない場合は他の共有者全員の同意を得る必要があり、誰かが反対している状態では共有名義のマンションを売却することはできません。

共有持分割合が過半数以上の場合は賃貸借契約を締結することができます。

マンションを第三者に貸して賃貸収益を得ることができます。

ここで注意する点は人数の過半数ではなく、共有持分割合の過半数であることです。

また、自分の持分が過半数に満たないわずかな割合であってもできる行為があり、それは自分の共有持分だけを売却することです。

自分の共有持分売却は、他の共有者の同意を得る必要がありません。

その他に修繕や不法占拠者への明渡請求など、マンションの現状維持を図る行為は単独で行うことが可能です。

2.マンションの共有持分を売却する方法

1）自分の持分のみを売却する

最も迅速に共有名義を解消する方法は自分の共有持分だけを売却することです。
この方法の最大のメリットは、共有者の合意を得る必要がない点です。
共有者の中に連絡がつかなかったり協力してくれない人がいるような場合、特に離婚の場合などは両者の関係がただでさえ険悪なため協力が得られなかったり、売り出し価格の意見が一致しないのも珍しいことではありません。
もしどうしても共有者の一部が手続きに協力してくれない場合、全体を売ることはできませんが、自分の共有持分だけを売ることはできます。
この場合のデメリットは自分の持分が２分の１だった場合、共有持分のみを売っても全体の価格のちょうど半分の価格になるわけではなく大幅に価値は下がってしまいます。
また、一般の人で共有持分だけ買い取ってくれる人は非常に稀であり、普通は親族関係など特別な間柄でなければ難しいはずです。

2）マンション一戸全体を売却する

共有者全員が容易に連絡や協力し合える状態なのであれば共有者全員で第三者に売却する方法があります。
自分の持分のみを売るのではなく、共有者全員でマンションそのものを手放すということです。
この場合1人の意思で売却することはできず、民法第251条に基づき共有者全員の同意が必要になります。
それ以外は通常のマンション売却と同じ流れのため、同意を得ることさえできれば比較的スムーズに売却できる方法です。　　

このとき共有名義人全員がマンション売却に同意をしたという「合意書」または「覚書」を作成し、共有者全員の署名捺印をとっておけば売却後のトラブル発生を防ぐことにもつながります。
また、こうした合意書類があると買主にとっても購入の安心材料になります。

通常共有で名義が入っているマンション全体を売却する場合、共有者全員が実印や印鑑証明書を準備し手続きに協力する必要があるため、共有者の協力が得られない場合はこの方法は使えません。
この方法は意見が対立すると多大な労力がかかる点がネックですが、共有者全員に売却する意思があれば最も高値で売却できる方法です。
多くの人は、運用の難しい共有名義のマンションを購入することをリスクと考え単独名義の不動産を手に入れたほうが自由に運用できメリットが高いと思っています。
そのため、マンション全体を売却する方法が最も需要があり高値がつきやすいのです。

3）単独名義に変更して売却する

共有者同士で持分を売買し、共有者のうち一人の単独名義にする方法もあります。
共有持分割合を増やしたいと思っている共有者がいれば、成立しやすい方法です。
しかし誰も共有持分を買い取る意思を持っていない場合や、買い取れるだけの資金力がない場合はこの方法で共有名義を解消することはできません。

3.マンションを共有持分だけを売却する場合のデメリット

1）持分のみの売却は価格が割安になる

共有持分のみを売る場合、売却価格は相場よりも安くなることがほとんどです。

安くなってしまう理由は、売買対象物件の所有権が「全部」ではなく、「持分」という権利のみの売却だからです。活用できる範囲が限られてしまいます。
購入してもそのマンションが自由に使用できるわけではなく、買主にとって勝手に使うことはできませんし、新たな所有者にとって他の所有者は赤の他人である可能性が非常に高いのでメリットは多くありません。

不動産会社がリフォームして再販しようにも、共有の場合はそうした変更行為を勝手に加えることができません。
このように不便が多い共有名義の不動産はニーズが少なく、通常よりも安くなければ売れない、もしくは売れるまでに数年かかるといったケースが多いので価格を下げざるを得ないのです。
買い手が現れたとしても、持分のみを売却する場合は市場価格を大きく下回る可能性があります。
相場の50％程度で売れる場合もありますが、中には相場の30％以下の価格になることもあります。
マンション全体の査定価格が8,000万円の場合、自分の持分が2分の1であれば、価格は4,000万円です。
共有持分のみの売却となると、相場の50％なら4,000万円、30％なら2,400万円となります。
もし取引相場の30％程度で持分を売却してしまった場合、共有名義人が自分の持分も一緒にして通常の相場で売ったのにとクレームを出す可能性もあります。
共有持分のみを売却したい場合は、気を付けたい点です。

2）一般の第3者への個人には売却がむずかしい

共有持分は理屈の上では売却できますが共有持分のみを売却する場合、一般個人へ売ろうとしても実際にはなかなか買い手がつかず一般の第三者へは売却できないことが通常です。
共有物件は変更行為や管理行為で他の共有者の同意を必要とするため、権利に大きな制約が生じるので共有持分の権利だけを購入しても自由に使えないからです。
マンション全体を売却したりするにも、共有名義人の同意が必要となります。
単独所有権の物件に比べると、売却や改良の自由度が著しく低くなることから、積極的に購入を検討する第三者はあまりいないと言えます。
そのため一般個人で共有持分のみを購入する人は少ないのが現状です。
その結果、売却先は不動産会社か投資家となることが多いようです。
それ自体は悪いことではありませんが、売買物件にほかの共有名義人の所有権が残っている以上、売却後に問題が生じる場合もあります。

3）購入者と共有名義人の間でトラブルが生じる可能性がある

共有持分のみを売却した場合、購入者と共有名義人との間でトラブルが生じる可能性があります。
不動産業者や投資家は、収益物件の転売や賃貸運用によって利益を得ることを目的としています。
マンションの共有持分を不動産会社や投資家が購入する目的は、権利を所有するだけではなくリフォームやリノベーションを行ったあとに転売をするケースが多いです。
そのため不動産会社や投資家は、マンションの共有持分を購入した後に①共有名義人からも持分を買い取り、マンション全体で売却したい、②購入した持分を共有名義人に売却したい、③共有名義人がマンションに住んでいる場合持分に応じて賃料を払ってほしいなどのような交渉を共有名義人へ持ちかける可能性があります。
話し合いが上手くいけばよいのですが、住み続けたい共有者に対して売買や賃料の支払いを迫るとトラブルに発展する場合もあります。
この点を意識して注意しておくことが必要です。

4.マンションの共有持分を高く売るコツ

マンションの共有持分を売却するのであれば、少しでも高く売れることが何よりです。
マンションの共有持分の買取りを希望する人は自由に運用できないというリスクが発生するという側面から多くはありません。
リスクを完全に解消することはできませんが、緩和する方法はあります。
マンションの共有持分を少しでも高く売るコツを説明します。

1）共有持分の割合を高くする

運用をしやすくするには共有持分の割合を高めることです。
共有持分割合を過半数以上まで増やせば、賃貸借契約やリフォームなど単独でできる範囲が広がってきます。
高い共有持分割合を占める物件は購入を検討している者にとってもメリットを感じやすく、価格にもプラス作用するでしょう。

2）専門業者に相談する

購入希望者がなかなか見つからない場合は、共有持分の専門知識が豊富な不動産業者に相談することをおすすめします。
共有名義のマンションを売却するには、いくつかのパターンがありわからないことも多いはずです。
マンションの共有持分の売却に関しては通常のマンション売却よりもシビアな問題になることが多いため、わからないことがあればまずは不動産業者に相談してみることです。
共有持分のノウハウが蓄積されているので何かトラブルが起きても迅速に処理できるのが強みです。
そのため一般的な相場よりも高く売却できるかもしれません。