共有持分の単独使用に対する明け渡し請求はできるのか？

共有者の１人が共有物を単独使用するケースは少なくありません。

共有の建物に居住するとか，共有の土地上に建物を建てるというようなケースでは，使用していない共有者もいることから不公平が生じているといえます。

明け渡しや金銭を請求することも考えられます。

不動産を共有している場合、共有者のうちの1人が独り占めして利用しトラブルになっている場合の対処法についてご説明します。

1.共有物件を明け渡す必要があるのか？

1）共有持分権者が不動産を独り占めしていても明け渡し請求は基本的に認められないのはなぜ？

-民法上の規定

-最高裁での判例

2）例外的に明け渡しが認められるケース

-共有者間の合意に反して単独利用を強行

-不動産を強奪して単独利用

-他共有者の許可なく建物の建設など「変更行為」を行った

2.共有物件の単独利用者の賃料支払い義務

1）独り占めしている共有者に対し「不当利得返還請求」が可能

2）例外的に独り占めしている共有者に対し使用料の請求ができないケース

-共有者間で単独利用の合意がある

-遺産相続後に遺産分割前から引き続いての単独利用

3.占有者へ明け渡し請求をしたい場合の対処法

1）共有持分権者全員で話し合い

2）使用料支払いについて合意

4.共有状態から離脱したい場合の対処法

1）共有物の分割請求を提起する

2）共有持分の売却

1.共有物件を明け渡す必要があるのか？

1）共有持分権者が不動産を独り占めしていても明け渡し請求は基本的に認められないのはなぜ？

 -民法上の規定

共有者の１人が共有の建物に居住するとか，共有の土地上に建物を建てるというように共有物を単独使用するケースがあります。

このような使用方法を協議で決定していないのに、共有者の１人が共有物を使用または占有する場合に他の共有者としては明け渡しを請求するという考えになると思います。

ですが、民法上の規定では「共有持分の所有者は、共有不動産の全体を利用できる」とされています。

ここでポイントは共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができるという点です。

つまりそれぞれの共有持分権者は「共有物の全部」を持分に応じて使用できると書かれています。

持分の割合にかかわらず少しでも共有持分を所有していれば、共有物全部について利用する権利があります。

共同名義の建物が共有者に独占利用されていたとしても、明け渡し請求は原則認められません。

持分に応じた使用は以下の判例をもとに「不動産に居住する権利がある」と考えられています。

-最高裁での判例

 「持分に応じて使用できる」というのはどういう意味なのでしょうか？

この点について最高裁での有名な判例があります。

不動産の所有者が死亡し、妻と3人の子どもが相続して物件を共有するようになった事案です。

次男が物件に居住して単独利用していたので、他の相続人が次男へ明け渡し請求をしました。

これに対し 裁判所は以下のように判示して、明け渡し請求を棄却しました。

最高裁、昭和41年5月19日判決では

共有物の持分の価格が過半数を超える者が共有物を単独で占有する他の共有者に対して共有物の明け渡し請求をすることができるかという事案に対し、

①小さい持分しか持たない共有持分権者にも使用収益する権利が認められる。

②明け渡し請求者らの共有持分の合計が共有物の過半数を超えるからといって、小さい共有持分しか持たない占有者に対し当然に物件の明け渡しを請求できるわけではない。

③他の共有持分権者が明け渡しを求めるには、「明け渡しを求める理由」を主張、立証しなければならないとし、明け渡し請求を棄却しました。

つまり物件の全部の所有権をもたず、たとえ過半数を下回る共有持分しかなくても物件を使用する権利は認められ、他の共有持分権者からの明け渡しは基本的に認めないという判断です。

逆に言えば持分を過半数以上持っていても、他の共有者には明渡し請求ができないとしています。

以上の判例のように1人の共有持分権者が不動産を独り占めしていても、共有持分権者による他の共有持分権者への明け渡し請求は基本的には認められません。

昭和４１年判例は所有権の共有が前提となっていますが，賃借権（借地権）が共有となっている場合にもあてはまります。

2）例外的に明け渡しが認められるケース

上記の判例では基本的には共有持分権者による明け渡しを認めないとしつつも「明け渡しを求める理由」があれば明け渡しを認める余地を残しています。

裁判所が明け渡し請求を認める「明け渡しを求める理由」とは以下のような事があげられます。

-共有者間の合意に反して単独利用を強行

事前に共有持分権者全員で不動産の利用方法について話し合い、合意していたにもかかわらず、その合意内容に反して1人の共有持分権者が共有物件を単独利用するケースです。

合意内容に反する単独利用は認められないので明け渡し請求が認められる可能性が高くなります。

-不動産を強奪して単独利用

1人の共有者が無理やり実力行使で不動産を強奪して単独利用し始めたケースなどです。

法律で「実力行使」は禁止されています。

他の共有者が無理やり共同名義の建物を強奪し実力行使で利用されている場合、強奪して単独利用するのは許されないので他の共有持分権者による明け渡し請求が認められる可能性が高くなります。

以下のことが実力行使としてみなされる行為の例です。

バリケードを設置して他共有者が入れないようにする、他共有者の家財を勝手に処分する、鍵を勝手に交換して他共有者が入れないようにするなどの行為です。　

1人の共有者が物件の通路にバリケードを設置して通行を妨害するなどして他の共有者が入れないようにし、無理やり不動産を利用している場合などは1人の共有持分権者が他の共有持分権者の意思に反して無理やり不動産を強奪したのと同じになるので明け渡し請求が認められやすくなります。

-他共有者の許可なく建物の建設など「変更行為」を行っている

共同名義の建物は、共有者全員が権利をもっているため変更行為をおこなうには、共有者全員の同意が必要です。

共有土地に建物を建設する、共同名義の建物を売却するなど共有者からの同意を得ずに変更行為をおこなってはいけないのです。

共有持分権者の1人が勝手に共有する土地の造成工事を開始した場合、または複数の共有持分権者が共有している土地上に1人が単独で建物を建築し始めた場合などは他の共有持分権者による差し止め請求が認められる可能性が高くなります。

建物が未完成の間は他の共有持分権者による差し止め請求が認められやすいですが、建物が完成してしまうと建物の取り壊しによる経済的な損失が大きくなるので差し止めまでは認められない傾向があります。

2.共有物件の単独利用者の賃料支払い義務

1）独り占めしている共有者に対し「不当利得返還請求」が可能

共有者のうち1人が単独で共有不動産を利用し続けており、他の共有者は全く利用していないような場合、他の共有者は賃料相当分の金銭を単独で利用している者に請求することができます。（不当利得返還請求）

共有不動産を1人の共有持分権者が独り占めしているせいで他の共有持分権者は一切不動産を利用できなくなり、損失が発生しています。

また利用している共有持分権者は、本来自分の共有持分に相当する権利しかないはずなのに不動産全体を利用して利益を受けているのですから利益の取りすぎ状態になっています。

このように、ある人が法律上の理由なく利益を得ていて一方で別の人がそのことによって損失を受けている場合「不当利得」が成立します。

不当利得とは法律上の理由のない利得のことであり、それによって損失を受けた人は利得者に対し「不当利得返還請求」ができます。

「不当利得返還請求」とは、不当利得を受けた人に対して利益の返還を求めることです。

つまり自分の損失の補填を求められるということです。

共有不動産の独り占めのケースでも、利用できなくなった共有持分権者には損失が発生しているので独り占めしている共有者に対して不当利得返還請求ができます。

不当利得返還請求は話し合いや裁判に応じておこなわれます。

当事者間での話し合いがまとまらない場合は、裁判が必要になります。

不当利得返還請求の時効期間は「不当利得の返還を請求できる日」から10年です。

時効期間（10年以内）であれば、権利の発生日までさかのぼって請求できます。

また、共有者が不法に占有しているとして不法行為にもとづく損害賠償請求をすることも考えられます。

共有物件を1人が単独利用している場合、その1人は自分の持分権を超えて不動産を利用しているので持分を超える部分についての「賃料相当額」が不当利得となります。

また共有者の利用状況によっては、不法行為に基づく損害賠償請求という形でも金銭の請求ができる可能性はあります。

2）独り占めしている共有者に対し例外的に使用料の請求ができないケース

-共有者間で単独利用の合意がある

共有持分を1人の共有者が単独利用している場合でも、例外的に他の共有持分権者が使用料を請求できないケースがあります。

それは不動産の共有者間において、不動産を1人が無償で単独利用する合意ができているなら合意に反して賃料請求することはできません。

単独利用の合意のことを「使用貸借契約」といいます。

一般的に使用貸借契約は契約書が作成されず、口約束で締結されるケースが多いです。

そのため契約書がない場合でも使用貸借契約が結ばれているとされ、賃料請求が認められなかった判例もあります。

-単独利用している場合

遺産相続後の共有状態でも、特殊な取扱いが認められるケースがあります。

それは、特定の相続人が相続開始前から相続人と共有物件を「自宅」として同居していたケースです。

例えば父親が亡くなったとき「兄Aさん」は別居していて「弟Bさん」が父親と同居していたとします。

この場合亡くなった被相続人と弟Bさんには「無償で使用させる合意」つまり「使用貸借契約」があったと推認されます。

使用貸借の場合、賃料は発生しないので被相続人が死亡しても他の相続人が当然に使用料を求めることはできません。

もちろん退去請求も認められません。判例もそういった判断をしています。（最高裁平成8年12月17日判決）

ただし相続後の無償利用が認められるのは「遺産分割」の時までです。

遺産分割協議や調停、審判などによって遺産分割の方法が決まったらその後は遺産分割の内容に従って不動産の使用収益が行われることになります。

3.占有者へ明け渡し請求をしたい場合の対処法

1）共有持分権者全員で話し合い

不動産を他の共有持分権者と共有していて、1人の共有持分権者が物件を独り占めしていたら退去させる対処法はあるのでしょうか？

上記でご説明した通り、相手が無理やり不動産を強奪したりバリケードを張って通行妨害したり合意に反して不動産の単独利用を始めたりした場合でなければ物件を独り占めされても明け渡し請求はできません。

ただ、話し合いによって利用方法を検討し直すことは可能です。

まずは独り占めしている共有者を含めて共有持分権者全員で話し合い、不動産の利用方法について全員が納得できるように決め直しましょう。

2）使用料支払いについて合意

賃料相当金の請求であれば可能ですので、相手が出ていかないと主張するなら賃料だけでも払ってもらいましょう。

近隣の相場を調べて賃料相当の金額を算定し、それぞれの持分割合に応じた金額を算定し「使用料支払いについての合意書」等の書類を作成します。

その後は相手から支払いを受けながら様子を見ていきましょう。

無理やり出ていかせるような行為をしたり、妨害するような行為をしたりしてしまうと逆に不法行為に該当してしまうケースもあるので注意が必要です。

4.共有状態から離脱したい場合の対処法

1）共有物の分割請求を提起する

共有物分割請求を提起することで、持分に応じて共有物を分けられます。

共有物分割請求とは共同名義の不動産の分け方を共有者間で話し合うことです。

共有物分割請求ではまず、共有者間での話し合いによる和解を試みますが、話し合いがまとまらなかった場合は、裁判に発展するケースもあります。

共有物分割請求は3つの方法でおこなわれます。

現物分割（共有不動産を物理的に分ける）、代償分割（共有者間で金銭を授受する）、換価分割（共有不動産を売却して分け合う）

共同名義の自宅であれば「現物分割」は難しいため「代償分割」か「換価分割」がおこなわれるでしょう。

2）共有持分の売却

2つ目が「共有持分の売却」です。

誰かが共有物件に居住して独り占めしている状況でも共有持分は売れます。

確かに通常の個人に売却するのは困難ですが、専門の不動産会社なら相談に応じてくれます。

共有持分割合に応じた金額で売れますので月々少額の賃料を受け取り続けるより大きな収入を得られるでしょう。

このように共有状態から離脱したい場合には、共有物の分割請求を行うか、自己の共有持分を売却することで、共有状態から離れることは可能です。

各共有者はいつでも分割請求をすることができるので、他の共有者に分割請求を求めることで、共有状態を解消することができます。

ただそれには各共有者間での同意が必要になるため、同意が得られない場合には自己の共有持分のみを売却することで共有状態から離脱することができます。

なお、自己の共有持分は他の共有者の同意なくして売却することができますが、念のため他の共有者へ事前に知らせておいた方が禍根を残さずトラブルも抑えられるでしょう。

トラブルが多く、利用もできない物件を所有し続けていても仕方がない、わずらわしい共有関係から脱却したい。

そんな思いを抱えておられるなら一度、ノウハウと経験が豊富な不動産会社に相談してみることをおすすめします。