共有持分売却で損をしない方法

共有持分は何かとトラブルのもとです。共有状態の解消を考えるうえで売却するという選択が多いと言えます。

共有持分の売却を検討したとき、気になるのが価格の相場です。

どれくらいの金額で売却できるのかが最も気になる事案だと思います。

共有持分の売却で損をしないためにも共有持分の売却相場、もうひとつは少しでも高く売れる工夫について説明します。

1.共有持分の売却相場と売却価格を決める要因
1）共有持分の不動産とは？

2）共有持分の売却価格の相場は低くなることが一般的

3）共有持分の売却価格に影響を及ぼす要因

2.損をしない共有持分を高く売るための5つのポイント

1）すべての共有者から持分を買取り単独名義にする

2）共有者に買い取ってもらう

3）不動産の評価額を下げる権利トラブルや欠点を解消する

4）隣の土地との境界を確定する

5）専門の不動産業者に相談する

1.共有持分の売却相場と売却価格を決める要因

1）共有持分の不動産とは？

不動産（マンション・一戸建て・土地）を所有する場合、所有権はひとりで持つ単有と複数で持つ共有があります。

共有(名義)不動産とは一つの不動産を「持分」、すなわちそれぞれの共有者の所有権の権利の割合で複数人の共有者が持ち合う状態を言います。

2）共有持分の売却価格の相場は低くなることが一般的

-共有持分の売却相場の一般的な基準

共有持分は通常の不動産売却価格の50%程度安くなることが一般的と言われています。

計算式にすると「共有不動産の市場価格×持分割合×1/2」となります。

例えば3,000万円の共有不動産があり、持分割合は1/3だとします。

シンプルに考えると3,000万円の1/3ですので売却価格は1,000万円となります。

しかし共有持分の売却では1,000万円にはならず、半額程度まで価値が下がってしまいます。

先ほどの計算式では「3,000万円×1/3×1/2」となり、売却価格相場は500万円程度となります。

自身の共有持分の売却価格相場を知りたいときは、以下の計算式に当てはめてみて目安にしてみてください。

-共有持分の売却相場はなぜ下がるのか？

本来の価値から共有持分の売却相場が安くなるのは、持分のみを所有するとデメリットがあるために需要が少ないことが原因です。

持分のみを所有するデメリットは、だれがどのように使うか共有者で話し合う必要がある、賃貸収入があっても共有者で配分する必要がある、居住や賃貸収入といった利益を得ていなくても管理費用や税金の負担義務がある、相続が繰り返されると共有者が増えていく等々のトラブルになりやすいことです。

共有不動産は使用方法や修繕、賃貸借契約など共有者たちと話し合いをしなければならず、不動産を自由に処分や管理することができず活用することが難しいからです。

また、投資家が賃貸収入を得るために共有持分を取得しても、共有不動産を貸出すには他の共有者の同意がいります。賃貸収入も、共有者全員で分配する必要があります。

このように共有持分のみを取得、所有するメリットが少ないため市場価値も低くなってしまうのです。

-共有持分を高く売るには工夫が重要

共有持分の売却相場はデメリットによる需要が少ないので低くなります。

しかしこれはあくまでも傾向であり、絶対的な基準ではありません。

不動産の面積や築年数、周辺環境などの条件と売主の共有者との権利調整や売却相手の選び方、価格交渉などの工夫次第で本来の価値以上で売却できるケースもあります。

不動産の条件は変えられないものがほとんどですので、共有持分を高く売るには売主の工夫が重要になってきます。

3）共有持分の売却価格に影響を及ぼすポイント

共有持分を売却する際は売却価格を決める要因がわかっていればある程度どのくらいで売れるか予測がつき、価格交渉もしやすくなるでしょう。

-共有不動産全体の市場価格と共有持分の割合

共有持分の価値は不動産全体の市場価格をベースに算出されますので、まずは共有不動産全体の市場価格を調べる必要があります。

売りたい物件と似た条件の不動産がどれくらいの価格で売買されているのかを知り、先ほどの計算式に当てはめればおおよその売却価格を予測できます。

不動産の情報サイトや、国や自治体が使う固定資産税評価額や公示地価などの公的な価格データも参考にしてみるといいでしょう。

調査した不動産全体の市場価格を持分割合で割れば、共有持分の本来の価値がわかります。

また、持分割合によっても売却価格が変わってきます。

結論から言うと、持分割合が少ないほど売却価格は下がりやすく、反対に持分割合が多いほど売却価格は高くなる傾向にあります。

それは共有不動産に対する行為は、持分割合によって「保存行為」「管理行為」「変更行為」にわけられ、不動産に対して可能な行為が変わるからです。

①保存行為（不動産の修繕、不法占拠者への明け渡し請求）は共有持分を少しでも持っていれば可能です。 

②管理行為（短期の賃貸借契約、不動産の使用方法の決定）は持分割合の過半数が必要です。 

③変更行為（建物の新築や取り壊し、長期の賃貸借契約）は持分割合の全体（共有者全員）が必要となってきます。

このように持分割合の過半数を持っていれば、不動産に対して可能な行為が増えるので権限が強くなります。

-土地は建物より有利

売却する持分が土地と建物のどちらなのかも、売却価格に影響があります。

建物は経年劣化によって価値も下がりやすいので、将来的に見込める利益が少ないといえます。

一方、土地も価格の変動はありますが建物と比べれば緩やかです。

不動産を長期的に運用する場合、価値の下がりにくい土地の方が建物より有利です。

そのため売却価格に関しても、土地は本来の価値より安くなりにくい傾向にあります。

-何らかの瑕疵が当てはまる「訳あり物件」

訳あり物件は4種類の瑕疵（通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能、品質、性能、状態が備わっていないこと）があり、次のように分類できます。

①心理的瑕疵は事故や事件（火災や自殺など）、心霊現象など

②物理的瑕疵は建物のひび割れ、シロアリ被害、地盤沈下や液状化

③環境的瑕疵は暴力団施設、墓地、ゴミ処理場

④法的瑕疵は再建築不可物件、旧耐震物件、その他の違法建築

このようになんらかの瑕疵があてはまる物件「訳あり物件」といわれるような不動産は、市場価値も低くなってしまいます。

-住宅ローンが残っているケース

相続した不動産であれば住宅ローンが残っているケースは少ないかもしれませんが、夫婦共同で購入した共有不動産では住宅ローンを完済していないケースがあります。

住宅ローンが残っている状態では債権者（ローンを借り入れいてる金融機関）の許可がないと売却はできません。

住宅ローンの残債が残っている不動産は、抵当権が設定されていますので返済が滞れば、差し押さえを受けて競売にかけられてしまうでしょう。

自分とは別の共有者が返済を延滞させてしまい、差し押さえになってしまうというケースも考えられます。

共有持分を購入しても、差し押さえられると損失にしかなりません。

そのため、住宅ローンのある不動産は需要が低く、市場価値も下がってしまいます。

-隣接地とのトラブル

隣接地との境界が明確になっているかどうかも、不動産の価値を決める大きな要因です。

登記簿上の境界と、土地所有者の認識している境界がずれているケースがあります。

測量したのが数十年も昔で、古い測量技術で境界を決めていることで実際の面積と権利上の面積が大きく違う場合もあります。

土地を売却するときは、必要に応じて土地の測量や境界の確定を土地家屋調査士に依頼しましょう。

2.損をしない共有持分を高く売るための5つポイント

共有持分を売却するうえで何をすれば高く売れるか、工夫のポイントをいくつかご紹介します。

ご紹介する工夫は、自分でできることもあれば、ノウハウを持っている専門家の協力が必要な場合もあります。

1）すべての共有者から持分を買取り単独名義にする

この方法は共有者の持分を買取り、不動産の持分をまとめて単独所有にしてから売る方法です。

自分の持分が多いほど売却価格は高くなりますので他の共有者の持分をすべて買取り、単独名義の不動産にしてから売却すれば通常の不動産と同様なので市場価格で売却できます。

また他の共有者の持分をすべて買取ることができなくても、持分割合を増やして50％以上にするだけでも効果はあります。

2）共有者に買い取ってもらう持分移転

この方法はとは共有者が他の共有者に対して自己の持分権を譲渡し、その代償として金銭等を受取る方法です。「持分移転」とも言います。

持分を譲ってくれない共有持分権者がいる場合、反対に自己の共有持分を相手に買い取ってもらうことも解決方法の1つです。

共有者に買取りを求める場合、共有持分を持っている人の中で、持分割合が多い人など最も買い取ってくれそうな人を選んで話を持ちかけるのが効果的です。

3）不動産の評価額を下げる権利トラブルや欠点を解消する

不動産の瑕疵や権利トラブルを可能な限り解消しておけば、売却価格も高くなります。

建物のひび割れやシロアリ被害といった物理的瑕疵なら、修理や駆除を依頼すれば解消できます。

耐震補強工事をするなど、法的瑕疵についても解消できるものはあります。

ただし、不動産の瑕疵を解消するには一定の費用は必要になるため、手元の資金や予想売却価格を踏まえて、損失とならないように判断しましょう。

権利トラブルは、話し合いで解決しない場合は調停や訴訟が必要になるかもしれません。

4）隣の土地との境界を確定する

土地の測量をして、隣接地との境界を明確にしておくのも、有効な方法です。

隣の土地との境界が確定されているとトラブルが起こりにくくなり、また反対に隣の土地との境界が確定していないと境界を超えている、超えていないとトラブルになるリスクがあるため価格は安くなります。

土地の共有持分を売却する場合、隣の土地との境界が確定していると売却価格が高くなります。

土地の境界線を確認するには登記事項証明書を取り寄せたり、測量士に依頼する必要があります。

5）専門の不動産業者に相談する

共有持分を売却するときは、共有持分の豊富なノウハウを持っている不動産業者に依頼するのがおすすめです。

通常の市場は「結婚したので家を買いたい」「家族が増えたので今より大きい家を買いたい」などと考えている人が多いので共有持分を売るのは大変です。

このような人たちが自由に扱えない共有持分を買うはずがありません。

共有持分の売買、運用には、法律知識と経験が重要となります。

あまり専門ではない不動産業者では共有持分の依頼を避けてしまうことがあるでしょう。

共有持分をたくさん扱っている不動産業者であれば、一般的な不動産会社と比較にならないほど多くの法律知識と経験があります。

また、専門に取り扱うことで、共有持分が欲しい人たちを集中して取り込める点も優位性があるといえるでしょう。
需要が集中すれば、当然、価格も上がりやすくなります。

共有持分の売却は専門の不動産業者に相談することが近道です。