共有名義不動産トラブルを解決する正しい７つの方法

不動産を複数人で所有する事で起こる共有名義不動産のトラブルが急増しています。

共有名義不動産がトラブルに発生するきっかけは色々考えられます。また原因によってトラブルの解決方法もいくつに分かれます。

共有名義不動産トラブルを解決する基本的な7つの解決方法を解説いたします。これを参考に具体的に問題解決をしていくことができるはずです。

1.共有名義不動産で起こるトラブル
1）共有不動産を相続したケース

2）不動産を夫婦で共有したケース

2.共有名義不動産のトラブルを解決する7つの手段

1）共有者全員に承諾してもらい全てを売却する「全部売却」（換価分割）

2）持分割合によって分筆し、売却する「土地の分筆」（現物分割）

3）自分の持分を第三者に売却する「一部売却」

4）共有者に買い取ってもらう「持分移転」（代償分割）

5）すべての共有者から持分を買い取る「持分買い取り」

6）自己の保有する持分権利を放棄する「持分放棄」

7）共有物分割請求訴訟

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1.共有名義不動産で起こるトラブル

共有名義不動産を所有するきっかけは身近にあり、気づかずに所有していたということが起こりえます。

　

共有名義不動産を所有するきっかけとしては以下の2通りが主に考えられます。

―相続がきっかけとなるケース

―夫婦の共有名義で不動産を購入するケース

 

1）共有不動産を相続したケース

共有名義でトラブルになる最も代表的な例が家族や親族の住まいを相続したというケースです。

親から土地・建物を相続した際、兄弟間での相続争いを避けるためや遺産分割協議を面倒くさく思い、共有名義という形を選ぶ方は少なくありません。

共有名義不動産を所有したきっかけでトラブルになった具体的な話としては以下のようなことが挙げられます。

 

・不動産を売却したいが、兄弟全員の同意を得られず売りたくても売れない。

・自分は住んでないのに税金を払わされている。

・兄が反対し貸したくても貸せない。

・共有者の妹が実家の売却に突然反対しだした。

・共有名義不動産を弟が勝手に売りに出した。

 

このように共有名義不動産を相続によって所有する事により様々なトラブルが起こりえます。

その中でも主なトラブルは3つあります。

 

①共有者の中で反対者がいると売却ができない。

共有名義の不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要となります。

共有名義不動産は、土地や建物などの所有権を複数人で所有している状態ですので複数人で所有しているということは、売却をしたいと考えたとしても個人の一存で売却することが難しくなるということです。

例えば親から実家の土地と建物を相続し、3人の兄弟の共有名義で持分は1/3ずつ平等に相続しました。

しかし、3人のうち1人でも売却に反対すれば建物を売却することはできません。

2人が売却に賛成しているので多数決だからと言って売却もできないのです。

1人でも売却に反対しているなら全体売却はできないのです。

 

②修理や管理などが難しくなる。

建物を相続したけれどその管理や修理が必要になってきます。

そういった場合、1人は修理が必要と考えていても残りの2人が修理は必要ないと考えるかもしれません。そうなると修理をすること自体が難しくなりますし、修理することになったとしても修理にかかる費用を誰がどれくらいの割合で負担するかでトラブルに発展することもあります。

 

③相続を重ねると権利関係が複雑化してしまう。

共有名義が一代限りのものであれば、問題はそこまで大きくならないのかもしれません。

しかし、共有者のうちの誰かがもしも亡くなってしまった場合、新たな相続が発生し、共有者が増えることになります。

このように子どもの代、孫の代と相続を重ねていけば権利関係が複雑化されてしまい、いざ処分を考えたときには相続人の所在が不明であったり、連絡さえもつかなかったりもすることでしょう。

長い目で見ると複雑さが増しトラブルが起こる可能性がある共有名義は放置せず早めに整理するべきだといえます。

 

2）不動産を夫婦で共有したケース

夫婦で不動産を共有で所有したことによってトラブルも発生します。

 

•離婚協議中で私は慣れた家に住み続けたいが、夫は売却すると言っている。

•離婚後も住宅ローンの名義変更ができなくて困っている。

•元配偶者が共有持分を担保に借金をしていた。

 

共有名義の不動産を夫婦で所有した場合のトラブルは主に2つです。

 

①離婚後にトラブルが起こるかもしれない

自宅を共有名義で購入したが離婚をすることになった場合、自宅を売却するのか住み続けるのかでトラブルが起こることもあります。

夫婦ともに売却を考え、売却益を財産分与することに同意しているのなら問題はありませんが売却するとなると引っ越しが伴います。

子供の環境を変えたくない、転校は避けてあげたいなどの理由から夫婦のどちらかが売却を拒み住み続けたいという意思を持つなら売却は不可能です。

住み続けるという合意に至ったとしたら、住宅ローンの支払は続きます。住んでいない人にとっては、自身の住宅にかかる費用だけでなく住宅ローンも払わなければいけないということです。

 

②相続が発生するとさらに共有者が増える

夫婦で共有している場合もやはり相続によって共有者が増える可能性があります。

夫婦での共有だったとしても、どちらかが亡くなりその子供が相続すると共有者は増えます。もしも夫婦に子どもがいなくても共有名義のまま離婚し、その後に相続が発生したとなると面識のない相手（夫の兄弟姉妹など）が共有者になることも考えられます。離婚後に相続が発生したとなると特に顔を合わせたくない相手が共有者となる可能性もあり、トラブルだけでなく精神的なストレスを抱えることになります。

2.共有名義不動産のトラブルを解決する7つの方法

1）共有者全員に承諾してもらい全てを売却する全部売却（換価分割）

 「全部売却」とは、共有者全員の承諾をもらったうえで共有不動産を売却し、その代金を共有持分割合に基づき配分する方法です。

一番シンプルな方法です。

共有名義不動産は共有持分を持つ所有者全員の許可を得られれば、共有名義の不動産を売却することができます。

ですが、共有者が1人でも売却に反対すれば全ての土地の売却は不可能です。

 

例えば、鈴木さんという３兄弟（一郎、次郎、三郎）で１つの土地を所有しているとしましょう。土地の持分もそれぞれ1/3です。

 

兄弟は話し合いをし、全員が売却に同意をしました。

共有不動産を売却した代金が3,000万円だとすれば一郎、次郎、三郎さんのそれぞれの持分に応じて1,000万円ずつ受け取り共有トラブルを終わらせることができます。

共有不動産のトラブル解決方法としては理想的な解決方法だと言えるでしょう。

 

2）持分割合によって土地を分筆する。（現物分割）

土地を分筆して、各人が分筆後の土地をそれぞれ単独所有とする方法です。

「分筆」とは土地を法的に分割することを言います。1つの土地を複数に分ける事です。

すなわち分筆とは土地を切り分ける手続きで、「筆」とは土地の数え方で一筆の土地を複数に分割するのが分筆です。

土地の分筆にも共有者全員の同意が必要になりますが、持分割合に準じて分筆し土地を単独名義にすれば、自分の思いどおりに管理や活用ができるようになります。

土地の分筆は、土地の上に建物があっても原則可能です。

基本的には「建物のある土地」と「建物のない土地」ができるように分筆しますが、建物が2つの土地にまたがるような分筆もできます。

しかし土地によっては分筆ができない場合もあります。

分筆は0.01㎡の土地まで切り分けられますが、市街化調整区域では一筆の土地の最低面積が定められている場合があります。

具体的な面積は各自治体によって異なりますが、おおむね一筆で100㎡が最低条件です。

市街化調整区域以外でも自治体ごとに条件を定めている場合があるので、役所の宅地開発課などで確認してみましょう。

3）自分の持分を第三者に売却する一部売却

「一部売却」とは他の共有者に共有持分の買い取りや売却を求めても応じてくれない場合、自分の持分を共有者以外の第三者に売却する方法です。

共有名義不動産を全部売却する、分筆するという場合には共有者全員の同意が必要ですが、自己の持分のみを売却したい場合には他の共有者の承諾や同意は必要ありません。

不動産全体を売るより割安になるというデメリットもありますが、売却代金も入ってくるので全く活用できていない共有不動産の持分だけ持ち続けているよりメリットが大きくなります。

共有持分の売却はなかなか買い手が付きにくいので共有持分のみの買い取りに応じてくれる不動産会社に相談することも一つの方法です。そのような不動産会社に査定してもらい、査定金額に納得できたらすぐに共有持分を売却して現金化することが可能です。

4）共有者に買い取ってもらう持分移転（代償分割）

「持分移転」とは共有者が他の共有者に対して自己の持分権を譲渡し、その代償として金銭等を受取る方法です。

持分を譲ってくれない共有持分権者がいる場合、反対に自己の共有持分を相手に買い取ってもらうことも解決方法の1つです。

共有者に買い取りを求める場合、共有持分を持っている人の中で、持分割合が多い人など最も買い取ってくれそうな人を選んで話を持ちかけるのが効果的です。

5）すべての共有者から持分を買い取る「持分買い取り」

 「持分の買い取り」とは共有者の持分を買い取り、不動産の持分をまとめて単独所有にしてから売る方法です。

不動産を共有している場合、それぞれの共有持分権者は共有持分という割合的な権利を持っています。

全員の共有持分を買い取ることができれば、不動産はあなたの単独所有となるので、自由に売却できますし、活用することもできます。

ただ、不動産を多くの人で共有している場合、全員分の共有持分を買い取らないといけないので交渉や売買契約、支払いなどの手続きに根気を要します。

6）自己の保有する持分権利を放棄する「持分放棄」

「持分放棄」とは共有者の一人が自己の持分を放棄することです。

持分放棄は自身の持分を共有者に無償で与えることになります。

持分の放棄ができる前提として、放棄するものが共有物である必要があります。

民法では共有物の持分についての放棄のみが規定されているためです。

共有物の持分を放棄すると、放棄された持分は他の共有者の持分に帰属します。

残された共有者が複数の場合には、各共有持分の割合に従って持分が帰属することとなります。

土地や建物など不動産の共有持分を放棄した場合は、上記の規定に従い他の共有者に所有権が帰属することとなります。そしてこの場合の登記は持分放棄を登記原因とする所有権移転登記を申請することになります。

 

鈴木家3兄弟で例えてみると、三郎さんが持分を放棄すれば、共有不動産の持分が一郎さん1/2、次郎さん1/2になるという事です。

 

7）共有物分割請求訴訟

「共有物分割請求訴訟」は裁判所に共有物の分割方法を決定してもらうという事です。

共有物分割協議にて共有状態の解消ができない場合は裁判手続きをとることになります。

裁判による共有物の分割請求について民法では　

①共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる

②共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、競売を命ずることができるとなっています。

共有者のうちの1人が、協議に応じない場合や共有状態の解消に反対している場合なども含まれます。

裁判所は共有者それぞれの希望、持分割合、共有物の利用状況、共有物の経済的価値、持分権者の資力などを考慮して決定を下します。

 

鈴木家3兄弟で例えてみると一郎さんが共有物分割請求訴訟を起こしたとすれば、一郎さんが原告、次郎さん、三郎さんが被告という事になります。

兄弟が裁判で争うという事は悲劇的なことなので避けたい方法と言えます。

共有名義不動産を所有している、又はこれから所有する事が明確な方はトラブルを避けるために解決方法をしっかり考えないといけないでしょう。

7つの解決方法をご紹介しましたが、トラブルは複雑で一人で抱え込んでしまうとなかなか現状から抜け出せません。

紹介した方法を参考に専門家に相談したりして、解決のためいち早く行動することをおすすめします。