まるっと共有者間の不満を解決する不動産の等価交換

不動産の等価交換と呼ばれる、相続した土地や建物の持分権利の交換による共有者間の不満を解消する方法と、節税面の利点についても以下の内容で解説いたします。

1. 1.   不動産の等価交換とはどういったものなのか？

1）等価交換について

2）等価交換だから認められる特例について

3）贈与税に対する注意点

2.共有不動産の持分権利を等価交換するメリットとデメリット

1）等価交換をするメリット

2）等価交換をするデメリット

3.共有不動産の持分権利を等価交換するための手続きと手順

1）登記手続きの流れ

2）手続きに必要な書類

3）手続きに伴う費用

1）等価交換について

不動産の等価交換とは、土地や建物といった持分の権利を交換することをいいます。

相続によって発生した共有名義不動産は共有者間の意見の相違からトラブルに発展することが多くあります。そこで複数土地や建物がある場合などに不動産の等価交換を利用し単有かすることで、共有状態を解消しトラブル解決を図ることがあります。

2）等価交換だから認められる特例について

土地や建物を交換する場合、譲渡があったと見なされて税務上は課税の対象となります。しかし等価交換の場合、特例によって譲渡がなかったものとして課税の対象にはなりません。その場合、以下の条件を満たすことが必要です。

①交換する資産はいずれも固定資産であること

②交換する資産は土地と土地、建物と建物など同じ種類であること

③交換する資産は各所有者が1年以上所有していたものであること

④交換する資産は交換のために取得したものでないこと

⑤交換で取得する資産は譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途で使用すること

⑥交換で取得する資産と譲渡する資産の時価に差額がある場合、高いほうの資産価格の20％以内とすること

3）贈与税に対する注意点

共有関係を解消する上で不動産の等価交換は有効な手段と言えますが、等価交換の原則は等しい価値同士で行うということです。

交換時に発生した差額分によっては贈与と見なされて、その分の税金として贈与税を支払うことになりかねません。この点には最も注意が必要です。

1）等価交換をするメリット

共有不動産の持分権利を等価交換することによって、共有関係を解消し、共有者間で起こりうるトラブルを防げるというメリットがあります。

等価交換は権利の交換をするだけなので、売買が発生しません。金銭の移動がない分、負担の少ない方法と言えます。

また、等価交換による特例によって節税対策としてもとてもメリットがあると言えます。

2）等価交換をするデメリット

そもそも共有不動産の持分権利を等価交換しようとしたときに、交換する資産の形や価値が一致しない事の方が多いため交換した後に損をしたと思ってしまう場合があります。また、等価交換によって得た不動産は単独所有になるわけなので、交換後の資産の管理や運用などで思わぬ税金がかかることもあるということです。よって、等価交換を行うときは目先の利益ではなく、その後の運用まで計画をしっかり持つことが大切です。

1）登記手続きの流れ

交換する当事者同士で話し合いがまとまったら、対象不動産の所有権移転登記手続きをします。登記は司法書士事務所にお願いすることをお勧めします。

10日ほどで手続きは完了します。

2）手続きに必要な書類

手続きには以下のような書類が必要となります。

　―登記事項証明書

　―権利証または登記識別情報

　―印鑑証明書（発効日から3か月以内）

　―印鑑（実印）

　―住民票の写し

　―固定資産評価証明書

3）手続きに伴う費用

上記の必要書類のための手数料と司法書士に依頼する場合、その報酬、登録免許税などが必要となります。事務所によって差異はありますが、司法書士への報酬は10万円～程度が多いようです。

登記手続きは自身でも可能ですが複雑な問題が多く、間違いなどないように専門家にお願いすることをお勧めします。