共有名義不動産で賃貸経営を始めるにはどうすればいいのか？

最近、周りでDIYに夢中になっている『DIY女子』が増えてきたように思います。コロナの影響もあるのですかね。

100均のリメイクシートなどを使ってやる簡単なDIYから、ホームセンターで木材などを調達し、畳部屋をフローリングに変更するなど本格的DIYまで色々なのですが、みなさん楽しくやっている様子です。

その中でもの中古物件を自分でリフォームして賃貸経営する方が増え、収入も安定してとても充実した生活を送っているともっぱら話題です。

では共有名義不動産の場合、DIYなどをして賃貸経営は可能なのか？

そもそも共有名義不動産で賃貸経営を始めるにはどのような注意が必要なのかを見ていきましょう。

－共有名義不動産で賃貸経営を始める時の「心得」
－共有不動産を賃貸で貸した場合の「家賃収入の分配」
－共有名義不動産で得た「収入の管理」はどうすれば？

共有名義不動産の売却については全員一致が必要となりますが、賃貸の場合はどうなるのでしょうか？

共有名義について物事を決定するには、共有者の人数による多数決や過半数ではなく、各共有者が持つ持分の権利の数（持分割合）で判断します。

共有名義の不動産で賃貸経営する場合、共有物の現状を変える行為の内容（具体的なアクション）によっては同意に必要な共有者の同意割合が変わります。

共有物の現状を変える行為の内容は3つあります。

―共有物の変更、処分行為

新築、増築、改築、土地の造成や抵当権設定、売買などの法律的な処分行為です。

 変更の具体例としては山林の伐採、田から畑へ変える、建物の大掛かりな回収、改築、土地に建物を建てる、共有不動産の売却です。

このような変更には共有者全員の同意が必要です。

 （民法第251条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。）

―共有物の管理行為

賃貸、賃料変更、賃貸借契約の解除、賃借権譲渡の承諾などの行為です。

 このような場合は持分の過半数の賛成が必要となります。ですから、持分全体の過半数以上の合意が得られれば、賃貸経営を始めることができることになります。

 （民法第252条前段　共有物の管理に関する事項は、前条(251条)の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。）

―共有物の保存行為

共有不動産の現状を維持する行為のことをいいます。

保存の具体例は修繕、共有不動産の侵害に対する妨害排除請求、不法占拠に対する返還請求です。

修繕や不法占拠者に対して明け渡し請求することなど他の共有者の合意がなくても共有者が単独に行うことができます。

（民法第252条但書　保存行為は各共有者がすることができる。）

前でも説明しましたが、共有不動産の賃貸経営を始めようとするとき、この行為は共有不動産の『管理行為』に該当するため原則として持分の過半数の賛成で賃貸経営を始めることができるということです。

共有名義不動産を賃貸することは原則として持分の過半数の賛成が必要となります(管理行為)が、例外的に他の共有者全員の同意を得る場合(変更行為)もあるということです。

どのようなケースが『管理行為』になるのか、あるいは『変更行為』になるのかについては、法律上明確に規定されてはいません。

判例、裁判例などによって判断されているのが現状です。

大まかにご説明すれば、賃貸借の目的、賃貸期間などで異なります。

例えば土地の賃貸借の目的について、現状畑だったのをそのまま畑として利用させることを目的にすると『管理行為』にあたり、畑に居住用建物を建築、利用させることを目的とすれば不動産の形質を大きく変更することになるので『変更行為』となります。

また、賃貸借期間によっても異なります。

民法では土地は5年、建物は3年を過ぎてしまえば『管理行為』ではなくなり、共有者全員の合意が必要となる『変更行為』になります。

例1）

親が住んでいたマンションを共有不動産名義で3人の子供が相続しました。

子供たちはそれぞれ持ち家が有り住みたいという人もいなく、駅から近い物件ということで賃貸マンションとして運用しようと長男が提案しました。

このようにこれまで両親の住居目的として使っていた家を賃貸として運用する際は共有不動産の『管理行為』に該当する為、民法の規定に基づき共有者3人が持つ不動産の持分の権利の過半数の同意を得なければなりません。

過半数を得られれば賃貸マンションとして運用できます。

※要注意

50％（持ち分1/2）は過半数ではありません。50％を超えて（例えば51％）初めて過半数以上に達するということに注意！！

例2)

父親から相続した更地を兄弟3人で共有しているのですが、この土地をだれも利用せずそのまま遊ばせておくのも勿体ないため、土地活用をしたいと長男が提案しました。

活用法を探してみるとこの土地を借りて自宅を建てたいという人が現れました。この提案に次男は賛成し、三男は反対しました。

共有土地を第三者に対し、建物を建築する目的で賃貸することを予定していますが、こういう場合のこの土地をちんたいできるのでしょうか？

このような賃貸借契約は借地借家法の適用を受け、契約期間は30年以上になることから(借地借家法3条)、本事例の賃貸借契約を締結することは『管理行為』ではなく『変更行為』となり、共有者全員の同意が必要となります。　そのため難色を示している三男の同意を得る必要があるということです。

このように共有名義不動産の活用は相続したときに、どう維持・管理するか最初にきちんと取り決めしておかないとトラブルが起きることになりますので注意しましょう。

賃貸として活用している収益物件が共有名義である場合、入居者から得た家賃収入は共有者の持分に応じてそれぞれ配分されます。

家賃収入を得るのなら不動産取得に対する税金の申告、納税が必要ですので確定申告を行う必要があります。

管理方法には『共有者が個々で管理していく方法』と『共有名義人の中から1名、代表者を選び会計帳簿上で配分していく方法』の2つの方法があります。

―『共有者が個々で管理していく方法』の場合

 会計処理はそれぞれの持分のみを帳簿に記載していく方法になります。

経営にかかる経費についても、各支払いごとに分けて記載することになります。

この方法は内容が明確でわかりやすい反面、手間がかかるというデメリットがあります。

―『共有名義人の中から1名、代表者を選び会計帳簿上で配分していく方法』の場合

 使用預金口座も選ばれた1名の個人口座を使います。

この方法は支払いや、支出など取引全般を一つにまとめ、決算時に配分していく方法で決算書は共有者それぞれの分を作成します。

この方法は決算時に「合計決算書」、「科目ごとの配分率表」、「共有名義人ごとの決算書」を作成し確定申告していく必要があります。

以上のように共有不動産の賃貸経営は色々な事例があると思いますが、いずれにせよ単独での意思決定ではできないことが多いという現実を心得ておきましょう。