共有不動産の「無断譲渡」は取り返せるのか？！

TBSドラマ「半沢直樹」、みなさんご覧になりましたか？

私は原作を読んだことはないのですが、1作目のドラマの時にハマってしまい、

新シリーズも毎回楽しみに見ていました。

最終回を迎え、巷では半沢ロスが起きていると言われるほど社会現象となりましたが、半沢直樹の決めセリフである「倍返し」は結局のところ何事も最後まで諦めないということではないのでしょうか。

今回は半沢直樹に見習って(？！)共有不動産の「無断譲渡」は諦めずに取り返す術があるのかということを以下の3つのポイントで説明していきたいと思います。

　―共有不動産の「無断譲渡」とは

　―不動産登記の「公信力」

　―「不動産登記には公示力はあっても公信力がない」という言葉

共有不動産によるトラブルは色々ですが、ここでは「無断譲渡」について

事例をあげて説明していきましょう。

両親が亡くなり遺産として土地を相続したのですが、相続者は兄弟2人の共有不動産という形になりました。

兄弟は共に家庭を持ち、親とは離れて暮らしていましたが特に兄弟間に問題はなく、お盆やお正月など年に数回は顔を合わして食事をするなど、ごく一般的な家族関係を保っていました。

相続の問題も両親の生前には具体的に話し合うことはなく、よって共有持分という流れに自然となりました。

当時、兄弟間で共有不動産の売却などの話は上がらず、そのままの状態で放置された形となっていました。

その後、弟の子供が結婚することになったのを機にまとまったお金が必要となり、遺産の共有不動産を売却したいと兄に申し入れたところなんとその土地は既に売却されていたというのです。

どういうことかというと、兄が共有不動産の土地を全部自分名義で不動産登記してしまい、弟に相談もなく土地を第三者に売却してしまったのです。

このようなことがいわゆる共有不動産の「無断譲渡」となります。

ここで、勝手に売られた土地とはいえ売却がすでに済んでいるものに対して普通に考えた場合、自分の持ち分が帰ってくるとは考えにくいですよね。

土地を買った第三者からすればあなた方の内輪もめの話なので、そんなこと関係ないと言われたら何も言い返せません。それよりも勝手に売却した兄に対して売却額の半分をよこせと主張する方がよっぽど理にかなったことと思われます。

そもそも上記の事例では兄が勝手に不動産登記をしたこととありますが、ここで一つ不動産登記の「公信力」について説明したいと思います。

「公信力」とは文字通り訳すれば「公に信用を与える力」ということになります。ここからすると不動産登記の公信力とは、不動産登記に記載されていることが世間一般に信用できるということになります。

　あれ？そうすると共有不動産の無断譲渡のトラブルは思っていた通り、どうすることもできませんよね。

ところが日本では「不動産登記の公信力を認めていない」のです。

　どういうこと？頭がだんだん混乱してきましたが、日本の法律では「不動産登記に公信力は無い」とされているそうです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　なぜ、不動産登記には公信力がないのでしょうか。それは以下の3つの理由があげられます。

◇もともと土地は誰のものなのか、それを証明できるものが存在しないから。
◇厳密に登記に記載されていることを調べるためには膨大な時間と人件費がかかるから
◇厳密にしてしまうと、取引の自由を守れないから。

なので、登記に記載されたものを信用して権利を取得したとしてもそれは有効ではないということになります。

　したがっていくら登記名義人が真実の所有者と思って、その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者がいる場合には、その所有者から不動産を取り上げることは認められないということになります。

上記のトラブルをこれに当てはめてみると兄が共有不動産の登記を勝手に書き換え、その登記を信用して土地を買ったのは第三者の方です。しかし兄の登記は無権利の登記です。

兄が本来処分できるのは自分の持分だけなので弟の持分について兄に売却の権利はありません。

こうした状態で第三者の方が所有権移転登記を行ったとしても兄が売却した土地の２分の１の所有者は弟ですから相続した土地全部を第三者の方のものにすることはできないということになります。

ここまでの事例を見て、共有不動産の無断譲渡は不動産登記には公信力がないため、自分の持分に関する限りその権利を第三者の方が取得することはできないという結果になります。

「不動産登記には公示力はあっても公信力がない」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？

公示とは世間一般に公表するという意味ですが、不動産を登記するのは、その不動産が誰のもので、所有者がどのような権利をもっているかということを世間一般に示すためです。それではなぜ世間一般に公表する必要があるのでしょうか。

◇自分の不動産だという証拠を示すため
もし、自分の不動産だということを公にしていないと、他の誰かが、同じ不動産の所有者だと主張してきた際に証拠となるものがありません。

 ◇不動産を取引きする際に必要になるため
不動産の売買や相続、贈与などにおいて取引をする際、不動産登記が必要になります。

 ◇不動産の取得など、ローン申請をする際に必要になるため
不動産登記がなされていないと金融機関でローンが組を組むことができません。

ですから不動産登記の公信力はないとされても不動産登記自体の意味はあるのですね。　

このように相続の問題は色々な事例がありますので、まずは専門家に相談することをおすすめします。

半沢直樹ではありませんが…最後まであきらめずに！ですね。