共有持分を所有しているリスクと回避方法を紹介！共有持分を高額売却する秘密を限定公開！

「共有持分を所有し続けるリスクは？」
「共有持分のトラブルは回避できる？」
「高値で持分を売却するにはどうしたら良いの？」

共有持分は保有しているだけでさまざまなリスクが挙げられます。そのため事前にリスクを把握し、適切に対処しなければいけません。

ここでは共有持分を所有しているリスクと、トラブル回避の方法を紹介します。そして最後に共有持分を高額売却する方法を解説します。

■1.共有持分を所有しているリスクとは

共有持分を所有しているリスクは主に以下の4点あげられます。

1-1　活用をめぐり共有者とトラブルになる

共有名義の不動産活用には、他の共有者の同意が必要になります。

例えば、不動産をリフォームしたり、売却したりする場合は、共有者全員の同意が必要です。そのため、不動産の活用や処分をめぐり、他の共有者とトラブルになる可能性もあります。

また、共有名義不動産にも関わらず、共有者の一人が占拠しているケースもあります。民法上のルールでは、一人が独占している場合、他の共有者に対し持分割合に応じて家賃の支払いが必要となりますが、親族であるがゆえに支払いを拒むことも珍しくありません。

その結果、他の共有者は権利を活かすことができず、不満に感じトラブルに発展します。

1-2　知らないうちに第三者と共有関係に⁉

他の共有者が第三者に持分を売却しており、面識のない人と共有状態になっているケースもあります。

不動産全体の売却は共有者全員の同意が求められますが、持分に関しては単独の意思で売却できます。そのため、知らぬ間に誰かに売却していたという事例も多くあります。

第三者に持分を売却されてしまうと以下のようなトラブルに発展する可能性もあります。

• ・持分を売却してほしいと、しつこく迫られる
• ・家賃の分配を請求される
• ・敷地内に立ち入る　

持分割合に応じた家賃の請求や敷地内への立ち入りは、法律上は問題ない行為ですが、持分の購入者によっては、無理な交渉を進めてくることがあるため、注意が必要です。

1-3　固定資産税や修繕費を負担してくれない

共有名義である不動産の固定資産税や修繕費は、持分割合に応じて共有者全員に負担義務があります。

固定資産税の納付書は各共有者に届くわけではなく、共有者のうち代表者一人に届きます。そのため、お金の負担は共有者同士で話し合いをしなければいけません。

しかし共有者と連絡が取れなかったり、お金を支払ってくれないなどのケースも考えられるでしょう。

また修繕に関しても、共有者同士で意見が異なることによって、費用を拒むケースも多いです。

1-4 共有者が増え続け、権利関係が複雑になる

共有持分は、相続の対象となります。そのため、共有者に相続が発生した都度、共有者が増え続けるリスクがあります。

相続によって共有者が増え続けた結果、誰が共有者かわからなくなったり、連絡先すら知らない面識のない人と共有状態になっているというケースもあります。

先述の通り、共有名義不動産の活用には、他の共有者の同意が必要になります。不動産を建て替え、売却したいのに、共有者と連絡が取れないといった事態が起きてしまいます。

共有状態には、多くのリスクが潜在しているため、一刻も早く共有状態を解消することをおすすめします。

次の項では、共有状態の解消方法を解説します。

■2. 共有持分のトラブル回避は共有状態の解消！

共有持分のトラブルを回避するためには共有状態を解消することです。具体的に以下の3つの方法があります。

2-1　共有者の持分を買い取る

共有者全員の持分を買い取れば、単独名義の不動産となり、共有状態は解消されます。当然ながら、単独名義にすれば、自分の意思だけで、自由に不動産を活用することが可能です。

注意点は、税金についてです。

共有者から持分を取得するには「売買・譲渡」または「贈与」の契約を行うことになります。譲渡の内容によって、不動産取得税等の税金が課せられるため、税理士等に確認しながら慎重に検討しましょう。

2-2　他の共有者へ売却する

買取とは逆に、自分の持分を他の共有者に売却する方法もあります。

自己持分を売却すれば共有者から外れるため、共有状態を離脱しトラブルになる可能性も低くなるうえ、売却代金を受け取ることが可能です。

共有者間で売買の合意が取れる場合は、共有関係を解消できるうえ、金銭的な対価も得られることから、おすすめの方法です。

売買価格で合意できない場合は、次で紹介する第三者への売却を検討しましょう。

2-3　第三者へ自分の持分を売却する

共有者間で売買が成立しない場合は、自己持分のみを第三者に売却することもできます。

ここで言う第三者とは、共有持分専門の買取業者や不動産投資家です。
ただし、第三者が購入する際は、不動産の立地や収益性などの他に、共有者との関係性なども購入するうえでの検討材料になります。

例えば、好立地な物件であっても、明らかに共有者の人とトラブルに発展する可能性が高い場合や話し合いをしようとしない共有者などであれば、購入するメリットが低くなります。

そのため、必ず売却できるというわけではありません。第三者への売却は、共有持分を専門に扱う買取業者仲介業者へ相談しましょう。

■3. 共有持分を高額売却する方法

共有持分を高額売却する方法を3つ紹介します。

3-1持分割合を増やしておく

他の共有者から持分を買い取り、共有持分の割合を増やしておくことで高値で売却することができます。

例えば、6,000万円の不動産の場合、持分割合が3分の1であれば、2,000万円の査定額となります。持分割合が2分の1であれば、3,000万円となり、持分割合が大きい方が査定額は高額になります。

そのため、共有持分の割合を増やしておくことで、高値で売却することもできます。

3-2買取業者よりも仲介業者に売却相談をする

買取業者に売却するよりも、仲介業者に売却する方が高値で売ることができます。

買取業者は、安く買って高く転売し利益を得ます。そのため、買取価格は市場価格の3割～6割前後になることが多く、決して高い価格とは言い切れません。

しかし仲介業者は、自社買取ではなく、売主に代わって買主を探してくれます。

仲介業者は、売買価格の仲介手数料を収入のメインとしており、売買価格が高くなるほど手数料も大きくなります。そのため、できるだけ高値で購入してくれる買主を探そうと努力してくれますので、できるだけ高く売りたい売主と“利害”が一致するのが一番の特徴です

1円でも高く売却したい場合は、共有持分専門の仲介業者へ相談するのがおすすめです。

3-3売却にかかる費用を抑える　

共有持分の売却時にはさまざまな費用が掛かかります。

しかし、依頼する不動産会社によって、売却に必要な費用額は大きく異なります。

売却時には、主に以下の費用が発生します。

• ・仲介手数料
• ・印紙税
• ・相続登記費用
• ・空き家片付け費用

売却にかかる費用は、売買価格から差し引かれ、残った額が売主の手元に残ります。

高額売却するためには、売却に掛かる費用をできる限り押さえることが大切です。

共有持分の専門会社の中には、すべての費用負担0円で売却できるところもありますので、必ず複数社比較しましょう。

■まとめ

共有持分を所有していると、共有者同士でのトラブルに巻き込まれたり、権利関係が複雑化するリスクが伴うため、共有状態を解消する必要があります。

解消するためには、共有者間での持分売買や第三者への持分売却といった方法があります。

第三者への売却を検討する場合は、持分割合をできるだけ増やした状態で、共有持分専門の仲介業者に相談をすると高額売却が可能です。