共有持分の不動産を相続した時の登記費用はいくら？相続登記の流れと売却方法を紹介
「不動産を共有名義で相続した際にかかる費用とは」
「どのような流れで相続登記するの？」
「相続した共有持分の売却先は？」
2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を共有名義で相続した人も登記しなければいけません。しかし相続登記とは普段から聞きなれない言葉であり、費用面や手続きの流れに不安がある方もいらっしゃるでしょう。
そこで、この記事では共有持分の相続登記に関わる費用と登記の流れ、相続した持分の売却先について紹介します。
■1.共有持分の相続登記にかかる費用
共有名義不動産を相続した場合、不動産の名義を変更する相続登記を行わなければいけません。その際かかる費用について紹介します。
1-1 登録免許税
登録免許税とは登録免許法に基づいた国税で、不動産の名義変更する際や金融機関から不動産を担保として借入して抵当権を設定する際に必ず支払う税金です。
相続の場合、被相続人（亡くなった方）から継承した不動産の名義人を相続登記で変更しなければいけず、登録免許税を納付しなければ登記申請できません。
登録免許税は固定資産税評価額に税率を掛けた金額です。固定資産税評価額とは固定資産税などの税金を算出する際の指標であり、固定資産税納税通知書や役所で発行できる固定資産評価証明書などで確認できます。
税率に関しては、名義変更の事由によって以下の通り異なります。
- 土地の登録免許税率
| 名義変更事由 | 税率 |
| 相続 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 贈与 | 固定資産税評価額×2％ |
| 売買 | 固定資産税評価額×2％（令和8年3月31日までは1.5%） |
- 建物の登録免許税
| 名義変更事由 | 税率 |
| 相続 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 贈与 | 固定資産税評価額×2％ |
| 売買 | 固定資産税評価額×2％ |
| 新築住宅の登記 | 固定資産税評価額×0.4%（軽減措置あり） |
- 抵当権設定
| 抵当権設定 | 固定資産税評価額×0.4%（自己居住用などであれば0.1％） |
相続の場合、土地と建物は0.4％の税率をかけた登録免許税を納付しなければいけず、持分割合に応じて按分した金額を納付します。
例えば相続した土地の固定資産税評価額3,000万円で、兄弟2人で1/2ずつ相続した場合、1人6万円ずつ納付するということです。
登録免許税は相続登記する前に納付し、領収書や収入印紙を貼り付けて申請しなければいけないため、事前に納付資金を用意しておきましょう。
なお、固定資産税評価額が100万円未満であれば令和7年3月31日まで免税となり、納付せずに相続登記が可能です。
1-2 司法書士への報酬
自身で相続登記をすることもできますが、必要書類が多く、手続きに時間や手間がかかることから司法書士へ依頼することが一般的です。
司法書士へ依頼した場合は、報酬料を払う必要があります。
一般的には10万～30万円程度の報酬額となりますが、司法書士によって金額が異なるうえ、代行を依頼する手続きの範囲や共有者の人数、相続登記する不動産の資産価値等によって変動するため、事前に見積もりを取ってから依頼しましょう。
■2. 共有持分の不動産を相続登記する流れ
ここでは共有持分の不動産を相続登記する流れを紹介します。
2-1 遺言書の有無を確認をする
はじめに被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書とは被相続人が生前に誰にどの財産をどれだけ相続させたいかを指定する書類です。
原則、遺言書のとおりに遺産分割を行うため、相続が始まった段階で遺言書の有無を確認します。
ただし、遺言書を見つけたからといってすぐに開封してはいけず、1か月半から2か月前後の期間がかかる家庭裁判所の検認を行わなければいけません。万が一、検認せずに開封するとペナルティとして「5万円以下の過料」が課せられるため注意してください。
なお、法務局で遺言書を保管できる自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合、検認は不要となり、遺言者があらかじめ指定した相続人（指定者通知）、または相続人全員（関係遺言書保管通知）に法務局から遺言書の所在通知が届きます。
家庭裁判所で検認が実施され、遺言内容を相続人全員で確認します。遺言内容に問題がなければ司法書士に相続登記を依頼する流れとなります。
2-2 遺産分割協議書を作成する
遺言書がなかった場合は相続人全員で財産の分割方法と割合を定める「遺産分割協議」を行います。誰がどの財産を相続するのかを話し合い、遺産分割協議書として書類にまとめます。
遺産分割協議は、相続人全員の出席が必要であり、不参加者がいる場合、協議は無効となるため注意してください。
遺産分割協議書は、誰に、どのような財産を、いくら相続させたかを証明する書類であるため、相続登記の際に必要です。
なお、遺産分割協議書は相続人全員分作成したうえで、全員の署名捺印が必須となります。
2-3 司法書士へ依頼する
遺産分割協議書の作成が完了した後は、司法書士に相続登記の依頼を行います。登記は申請してから早ければ1週間前後、法務局が混雑している場合は2か月ほどで完了します。
登記が完了すると、登記識別情報通知書という書面が発行され、相続登記が完了となります。
■3. 相続した持分の売却先
不動産を共有名義で相続したものの、自分は不動産を活用しないケースもあるでしょう。
ここでは3つの売却先を紹介します。
3-1 他の共有者へ持分を売却する
一つ目は他の共有者へ持分を売却する方法です。購入する共有者にとっては持分割合が増えるメリットがあります。また元々の共有者が2名であれば、単独名義になることから不動産を自由に活用することが可能です。
また仮に複数名いる共有名義の不動産の場合、持分割合が増えることで、固定資産税の納税額が増えることになります。固定資産税は持分割合に応じた金額を共有者の代表者1名が集めて支払うことになっています。そのため持分割合が多いほど納税額も高額になるデメリットがあります。
一方でアパートや月極駐車場などの収益物件であれば、賃料収入も増えることになります。固定資産税同様、持分割合に応じた収入を分配することから、得られる利益も大きくなります。
他の共有者へ持分を売却する場合、購入者側にどのようなメリット・デメリットがあるのかを考慮しておかなければいけません。
実際には、共有者同士では、売り買いの条件での合意ができないケースも多いです。
そのような場合には、次で紹介する第三者への持分売却がおすすめです。
3-2 共有持分の買取業者に依頼する
共有者への持分売却が難航する場合、買取業者に依頼するのも一つの方法です。不動産の立地や共有者の情報を確認し、問題なければ買取してもらうことができます。
ただし、買取業者へ持分を売却する場合、共有者への売却と比較して、売買価格は一般的には安くなります。
買取業者は、持分の購入後、他の共有者に持分の売却を交渉し、完全所有権にした状態で転売することを目的としています。
つまり、安く買って高く転売することで、収益を得るビジネスモデルのため、売買価格は安くなります。
共有持分を1円でも高く売るには、次で紹介する共有持分専門の仲介業者がおすすめです。
3-3 共有持分専門の仲介業者へ依頼する
買取業者と比べて、買い手が見つかるまでに少し時間は要しますが、売却価格は高額になる傾向があります。
共有持分専門の仲介業者は、売主に代わって、良い条件で持分を買ってくれる購入希望者を探してくれます。
「最低これくらいで売却したい」という売却希望額を伝えておくと、それ以上の額で購入してくれる買主を探してもらえます。
■まとめ
共有持分を相続した場合、法務局で相続登記しなければいけず、登録免許税と司法書士への報酬費用が発生します。
相続登記は、自分でおこなうことも可能ですが、必要書類の収集や慣れない手続きに想像以上に時間や手間がかかるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。
2024年4月以降は、相続登記が義務化になります。正当な理由なく、相続登記をしない場合は、罰金が科せられますので注意しましょう。
