共有持分を相続する際の注意事項を紹介！相続割合の決め方と売却方法を紹介！

「共有持分を相続する際に注意しなければいけない点は？」
「そもそも共有持分の相続割合ってどう決まるの？」
「共有持分はどうやって売却する？」

親が亡くなった際、不動産の共有持分を相続することがあります。しかし共有持分を相続する際は、後々起こりうるトラブルを回避するために、、事前に情報を理解しておくことが望ましいです。そもそも共有持分の相続はどのような手続きで進めるのでしょうか。

この記事では共有持分を相続する際に注意しなければいけない点と、相続人が決める方法を紹介します。重ねて相続した共有持分を売却する方法も解説します。

■1.共有持分を相続する際の注意点

共有持分を相続する際に注意しなければいけない点は以下3点があげられます。

1-1　共有者の同意なしで不動産は売却できない

共有持分を相続しても、共有者全員の同意がなければ不動産全体の売却を行うことができません。持分の所有だけでは以下の通り活用に制限が設けられるため、注意しなければいけません。

• 共有物の変更・・・共有物の性質もしくは形状またはその両者を変更すること。全員の同意が必要となります。
• 共有物の管理・・・共有物の利用・改良行為のこと。持分の過半数以上の同意が必要です。
• 共有物の保存・・・共有物の現状を維持する行為のこと。持分を所有している方の単独意思で行えます。

持分を所有している方が単独でできる行為は「共有物の保存」のみとなり、修繕などが該当します

。しかし不動産全体の売却は「共有物の変更」という扱いになり、共有者全員の同意が求められるため、相続したとしても自分の意志だけで自由に活用できないということを理解しておきましょう。

1-2　相続トラブルになる可能性もある

不動産は、現預金とは異なり、相続人同士での分割が難しい性質があります。

不動産の相続時によくあるトラブルとしては、一人の相続人が独り占めしようとする、相続した者が他の相続人に代償金が支払えない、分割方法の平等性で揉める、等があります。

相続は、仲の良い兄弟であってもいざ遺産の継承を目の当たりにすると、財産争いになることもあります。実際に相続トラブルは年間1万4,000件近い調停・審判が行われていることから、相続同士の揉めることは少なくありません。

また共有不動産は単独で不動産を自由に活用できないことから、遺産分割協議中だけではなく、相続した後も共有者間でトラブルになるケースがあるため、注意が必要です。

1-3　共有持分の相続が繰り返されると権利関係が複雑化する

共有者の一人が亡くなってしまうと、共有持分は相続の対象となります。相続が発生するたびに、名義が枝分かれし、共有者が増えて権利関係が複雑化していきます。

権利関係が複雑化すると、誰が共有者であるかわからなくなるうえ、不動産の活用をする際に合意が必要となる人数も多くなるため、より不動産活用の自由度が下がってしまうデメリットが挙げられます。

■2. “持分割合”の決め方

共有持分の相続割合は以下の3つの方法で決まります。

2-1　遺言書で決まる

財産の相続先は遺言書で決まります。遺言書とは、被相続人（亡くなった人）の財産を相続先と割合を表した書類です。遺言書があれば、被相続人の意思を尊重するうえでも原則遺言内容通りに相続するのが一般的です。

そのため、共有持分の相続先が明記されていれば、遺言内容通りに相続することが決まります。

ただし、遺言内容が、特定の相続人に財産を多く渡すなど、不公平な場合、遺留分侵害請求をされる可能性もあります。

例えば、財産をすべて長男に財産を相続させるという内容が明記されていた場合、次男にとっては不利益な相続になってしまいます。

この場合、法定相続人である次男には最低限の財産を取得できる遺留分があるため、長男に対し、遺留分の取り戻しを請求できます。（民法1042条）

ただし、被相続人の兄弟姉妹には遺留分がないため注意して下さい。

2-2　遺産分割協議で決まる

被相続人が遺言書を残していなかった場合、相続人全員で財産の分割方法を話し合う遺産分割協議を行って決めます。

遺産分割協議では、被相続人の財産のすべてを誰が相続するかについてを決め、遺産分割協議書としてまとめ、相続人全員分を作成し、署名捺印しなければいけません。

遺産分割協議書がなければ、不動産の相続登記や被相続人の預金口座の名義変更などを行うことができません。

そのため相続人全員が納得する財産分割を遺産分割協議で取り決めます。

2-3　法定相続割合で決まる

法定相続割合とは、法定相続人が民法によって定められた相続できる財産の割合のことを示します。遺産分割協議では誰がどの財産を相続するかを決めますが、公平さを保つために法定相続割合で誰がどれくらいの財産を相続できるかを確認しておく必要があります。法定相続割合は民法600条で定められており、内容をまとめると以下の表の通りの配分となります。

相続人	配偶者	子	親（直系尊属）	兄弟姉妹
配偶者のみ	100%	－	－	－
子供のみ	－	子供1人の場合は100％（2人なら1/2ずつ）	－	－
親のみ	－	－	100%（両親がいる場合は1/2ずつ）	－
兄弟姉妹のみ	－	－	－	兄弟の人数に合わせて按分（2人なら1/2ずつ）
配偶者と子供	1/2	1/2を子供達で按分（2人なら1/4ずつ）	－	－
配偶者と親	2/3	－	1/3（両親が入る場合は1/6）	－
配偶者と兄弟姉妹	3/4	－	－	1/4を兄弟たちで按分（2人なら1/8ずつ）

例えば相続人が配偶者と子どもの場合、配偶者は相続財産の1/2、子どもは1/2の法定相続割合になります。相続財産が不動産のみであれば、それぞれ1/2の持分を相続することになるということです。

■3. 共有持分の売却方法とは

相続した共有持分を売却する方法は、以下の3つが挙げられます。

3-1共有者に売却する

不動産の共有者である相続人に買取してもらう方法です。買取する相続人は、持分割合が増えることで、不動産の活用範囲が広がるメリットが挙げられます。

持分割合が半数以上となると「共有物の管理行為」が行えるようになります。短期間の賃貸等は、単独の意思でできるため、活用範囲が広がります。

さらにもともと2分の1ずつの持分を一方が買い取った場合、単独名義の不動産に変わるため、不動産を制限なく自由に活用することが可能です。

ただし、共有者間での持分売買は、売買価格で折り合いが付かないことも多いです。その場合は、次で紹介する第三者への売却がおすすめです。

3-2第三者に売却する

共有者間での持分売買が難航した場合は、第三者へ売却する方法があります。

ここで言う第三者とは、具体的に買取業者や投資家を指します。

共有持分の売却は、権利関係の調整等を慎重におこなう必要があるため、一般的な不動産の扱いにくらべて法律的な知識が必要になります。

そのため、共有持分の売却は、共有持分専門の不動産会社に相談すると良いでしょう。

弁護士と連携しながら、トラブルなく売却することが可能です。

3-3土地を各自の単独所有に分筆して売却する

共有持分の土地を相続した際は、分筆して単独所有にしてから売却することもできます。分筆とは一つの土地を複数の土地に分けることです。

共有名義の不動産の持分を半数以上所有している方は、共有者の同意を得ずに分筆できます。例えば200㎡の土地の持分を1/2保有している場合、100㎡を単独所有の土地にできるということです。

単独所有にすれば、購入者も自由に活用できるため、買い手が見つかりやすくなることから共有持分より高値で売却できます。

ただし、分筆によって不動産の価値が下がってしまうケースもあるため、慎重な検討が必要です。

ただ土地を分筆する方法がベストであるかを共有持分を専門に扱う不動産会社へ相談してみましょう。

■まとめ

共有持分がある不動産を相続しても、共有者全員の同意がなければ不動産を売却することができません。さらに相続時は相続人同士でトラブルになる可能性も高く、そのまま持分を保有していると権利関係が複雑化するため注意が必要です。

共有持分を相続したが、親族間のトラブルに嫌気がさしストレスを抱えてる方は、共有関係を解消するために第三者に売却を検討してみても良いでしょう。本記事では3つの売却方法を紹介しましたが、どの方法が最善策であるか悩んでいる方は、共有持分を専門に扱う不動産会社へ相談してみましょう。